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我院呈报的关于物业管理的决策内参受到高度重视

发布者:超级管理员 [发表时间]:2017-08-25 [来源]:广州发展研究院 [浏览次数]:

8月11日上午,我院院长涂成林研究员率社会调查研究中心主任粟华英、办公室主任周雨博士、科研助理尧欢等一行应邀前往广州市住房和城乡建设委员会,就我院撰写的关于我市物业管理现状和建议的研究报告,与市住建委及相关处室领导等交换意见。广州市住建委副主任李朝晖、物业管理处陈锦煌处长、张涛副处长等与我院课题组成员进行了深入交流。

此前,我院课题组向省市领导呈报了《当前广州市住宅小区物业管理存在的问题及建议》的决策内参,获得广东省副省长李春生、广州市人大常委会主任陈建华、广州市委副书记欧阳卫民、广州市委常委兼市政法委书记谢晓丹、广州市副市长马文田等领导的重要批示。广州市住建委领导根据市领导批示,邀请我院课题组成员与市住建委有关负责同志一起就如何改善我市住宅小区物业问题进行沟通、研讨,以便进行科学决策。

粟华英主任代表课题组介绍了我院进行住宅小区物业管理课题调研的有关情况及在调研中发现的问题和建议。她介绍说,2017年1-6月,我院课题组走访调研了天河、荔湾、白云、番禺、增城等区的部分小区、相关政府部门、街道和社区居委、业主委员会及一些专家,发现当前广州市住宅小区物业管理问题比较突出。一是住宅小区物业管理由行业问题向社会化问题转化,直接影响社会的和谐稳定;二是业主与物业公司两个主体的权利不对等,业主弱势,物业公司强势,导致住宅小区冲突频发;三是政府对业主及业主组织的政策供给严重不足,导致小区业主权利长期受到忽视甚至侵害;四是基层政府对物业管理工作不重视,对业主组织的培育和业务指导严重缺乏,存在明显的不作为现象;五是对物业公司的管理行为缺乏有效的第三方监督和评估机制。

应邀参加座谈会的市物业管理行业协会会长淳正兴、物业管理企业代表李永新、鲁军、王兆春等对我院课题组的研究报告提出了建议,他们从行业管理角度提出了当前我市物业管理服务存在的问题与困难,建议从行业发展角度提供政策建议。淳正兴会长认为,物业管理行业严格遵守了法律法规相关规定,主要是采取协商的方式去解决问题;有关业主法律地位不明晰,权责不对等的问题应从立法上进行完善。他认为,现有的物业管理纠纷大多属于开发商建设前期的遗留问题,与物业管理公司关系不大;广州现行的物业管理费用远低于市场标准,要求放开政府定价,由市场调节。他还建议,政府应该出台正对物业管理行业的扶持政策,引导物业企业良好发展;主张将物业企业信用服务评价体系及业主拖欠物业管理费用行为都纳入居民个人诚信体系。物业企业的代表李永新、鲁军、王兆春等人也提出类似的意见与建议。

涂成林院长针对物业管理行业代表的建议作出了回应。他首先表示,我院课题组呈报给省市领导的研究报告是我院自主立项的研究课题,并没有接受任何机构的委托,也没有邀请任何第三方人员的参与,完全是我院课题组自主的研究成果;而且,我院作为第三方的中立的研究机构,与业主委员会、物业管理机构没有任何利益纠葛,属于中立的第三方;此外,我院从设立选题、到开展调查、到形成研究报告,都是我院课题组成员亲自到各区住宅小区进行的自主调查,可以确保调查素材和发现问题的真实性。作为一份决策咨询报告,其主旨不是全面反映物业管理行业的辉煌成就,其重点是反映问题和提出建议,客观真实直接地反映调查情况。因此,该报告的初衷不是否认物业管理行业的发展与成果,而是提出当前住宅小区物业管理仍然存在的问题。

涂成林院长向市住建委领导介绍了我院开展住宅小区物业管理调查的四个视角或者四个指导思想。一是基于住宅小区治理和社会管理创新的视角。住宅小区是社会管理的最基本的细胞,住宅小区物业管理的好坏会直接影响到小区业主的生活与社区的和谐稳定,甚至会影响到政府的公信力。因此应该把住宅小区视为社会管理的基层单位来看待。二是政府在物业管理上的角色定位。在住宅小区物业管理中,政府到底是什么角色?是依靠物业公司来管理社区,为物业公司提供政策支持,还是处于中立地位来平衡业主和物业公司的利益诉求?我们认为应该是后者。所以政府的角色应该是基于业主和物业公司的利益平衡做好政策的顶层设计,担当住宅小区物业矛盾的协调者,做好公共权力、公共利益的“守夜人”。三是住宅小区业主的权益保障视角。业主是住宅小区的真正拥有者,物业公司不过是住宅小区居民的服务者,这是正常的物业服务关系,而不是颠倒过来,因此物业服务的原则就是为每一位住宅小区的居民做好服务工作,保障小区居民的基本权益,创造一个良好、便利的社区生活环境。四是物业公司的利益视角。在我国,物业管理市场的混乱和不规范现象,主要源于我国市场的不完善和政策的不到位,但随着业主自我意识的觉醒,物业公司如果长期借助这两种因素或者按照过去的做法获取暴利,恐怕难以长久维持局面,必须把物业“管理”转换成物业“服务”,从内涵上下功夫才能维持下去,任何有远见的物业人应该看到这一点。

涂成林院长还就物业管理企业代表提出的问题进行了分析。他认为,物业管理行业目前揭露出来的问题其实只是“冰山一角”,许多问题属于“原发性的”和“结构性的”,需要采取“壮士断腕”的方式来解决。比如,物业公司与房地产开发商的利益纠葛问题,是许多物业公司难以可持续经营的症结之一;物业公司早期管理人员来源的“老”“中”“亲”问题,导致物业行业人员结构不合理、高管素质参差不齐的主要因素;个别物业公司“黑社会管理模式”和“黑箱操作经营模式”,不仅让正规经营的物业公司“背黑锅”,影响行业整体形象,而且也会造成“劣币驱逐良币”的效应。所以,有良知、有远见的物业管理企业应该有开阔的胸怀和前瞻性的眼光,既不能“一戳即跳”,更不能“护短”,而是要正视当前物业行业存在的严重问题和严峻挑战,坚持行业自律,清除“害群之马”,重塑行业形象;同时要顺应历史发展大势,由过去的管理向服务转型,由过去的管物向管人转型,这样才能获得继续发展的机会。

市住建委副主任李朝晖充分肯定肯定我院课题组呈报的我市物业管理的研究成果对住建委物业管理工作的指导作用,认为我院作为高校新型智库为广州经济社会发展提出了好的建议。他要求物业管理行业应提高忧患意识,在保持物业管理水平全国领先的基础上,注意发现问题重视问题解决问题,在法律层面上提高物业管理水平,要充分听取专家意见,平衡各方权益,加强行业自律,为住宅小区居民做好物业服务。李副主任表示,在未来物业管理工作中,政府将从优化现行政策法规、规范物业管理行为准则,加快细化行业标准等方面寻求突破。并表示,在立法过程中希望得到社会各层的支持,通过各方协同努力继续巩固广州物业管理的全国领先地位,共促广州物业管理发展。